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商铺拆迁

商铺拆迁补偿最全解析

2017-06-06 北京昌运律师事务所
导读

随着经济的发展,房屋征收与拆迁已成为城市建设和发展的重要活动。房屋、土地等不动产作为重要的生产、生活资料,既是广大被拆迁群众的安身立命之本,更是改善生活条件和提高生活水平的主要资本。昌运律师事务所凭借...

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        随着经济的发展,房屋征收与拆迁已成为城市建设和发展的重要活动。房屋、土地等不动产作为重要的生产、生活资料,既是广大被拆迁群众的安身立命之本,更是改善生活条件和提高生活水平的主要资本。北京昌运律师事务所凭借其多年代理征收拆迁案件的丰富经验,已经陆续推出了关于企业拆迁、水库搬迁、集体土地征收等系列专业解析,收到了良好的效果。本文主要针对商铺拆迁中相关规定及补偿标准进行深入解析,为您争取合法补偿提供专业法律支持。
        根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)以及各地的有关规定(在此主要介绍湖南、江苏、浙江三省),商铺门面在拆迁征收过程中,能够获得的补偿项目及标准如下:
      (一)房产、建筑物及土地补偿
        根据《征补条例》及各地的通行做法,对于商铺门面等非住宅房屋的补偿,一般可采取货币补偿或房屋产权调换两种方式。
        1、房产及其他建筑物补偿
        商铺门面的房产及其他建筑物的补偿,应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。如果因为为历史原因无法办理相关权属证明手续的,可以实际丈量确定面积。补偿标准一般依据评估报告,主要考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响其价值的因素。
        2、土地补偿
        商铺门面用地方式比较复杂,除了以划拨、出让方式取得土地使用权外,也有大量租赁国有土地和租赁集体土地的情况。对于土地价值的补偿,在《征补条例》中对于土地补偿并没有进行规定,实践中也是将土地的价值综合考虑在房产及其他建筑物的补偿当中。缺乏标准,就会存在不明晰、不透明的情况,使被拆迁人的权益无法获得相应的合理补偿。
        北京昌运律师提醒您,由于不同的补偿方式,对于停产停业损失、安置补助费用等其他费用会有所不同。因此,被拆迁人需结合商铺门面所在地的征收拆迁政策以及自身经营的实际情况,作出是采取货币补偿或是产权调换补偿的不同选择。另外,应尽快查验商铺的房产证明、土地使用权证以及相关的租赁合同是否存在问题,提前做好风险预防工作。
      (二)设备、设施补偿
        设备、设施的搬迁补偿价值,主要是指在设备搬迁过程中因拆卸、包装、运输、安装、调试等所花费用,以及原设备基础尚存价值的损失,即假定设备从原地拆卸下来安装到新地点在保证其正常工作状态和运行性能的前提下所花费的客观合理的直接费用。设备、设施补偿一般由各地根据情况进行制定。
        例如,根据《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》第十二条的规定,对于设备的搬迁费以及设备因搬迁丧失使用价值,首先应由房屋征收部门与被征收人参照相关行业标准协商确定,若协商不成的,应当评估确定。另外,湖南省内各地级市也制定了相关的征收补偿实施办法,对于设备、设施搬迁补偿标准进行了规定。例如长沙、湘潭、衡阳三地的规定,基本上是对于可搬迁设备,一般根据搬迁实际情况评估后确定补偿费用;对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备,则按相关规定通过评估直接确定补偿费用;对于已废弃的设备,则不予补偿。在江苏、浙江也一般是由市、县级人民政府根据实际情况制定具体标准后实施。
        根据上述规定,昌运律师提醒您,当您的商铺店面正面临征收拆迁时,应尽快制作现有设备清单,包括商铺实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况,提前固定证据。
      (三)停产、停业损失补偿
      《征补条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。因此,对于停产、停业损失的补偿标准,可依照各地制定的具体规定。一般采取先协商,协商不成评估确定或是由政府直接确定补偿标准,不足部分再行评估确定两种方式。
        例如,根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定,停产停业损失的补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托已经选定或者确定的评估机构评估。无评估依据或评估依据不充分而不宜采用评估方式的,对非住宅房屋中的营业用房,房屋征收部门给予不超过货币补偿金额8%的停产停业损失补偿;对非住宅房屋中的非营业用房,房屋征收部门给予不超过货币补偿金额5%的停产停业损失补偿。
        而在《杭州市人民政府关于贯彻实施<浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例>的若干意见》的规定,征收非住宅房屋,因征收造成停产停业损失的,应按非住宅房屋的用途给予一次性补偿,补偿金额可按被征收房屋价值的一定比例计算,工业用房、商业用房和综合用房的补偿标准分别为被征收房屋评估价值的10%、6%、5%;也可按被征收房屋一定时期的临时安置费计算,工业用房、商业用房和综合用房的补偿标准分别为26个月、20个月、15个月的临时安置费。具体补偿方式可由被征收人自行选择。
        应当注意的是,如果擅自将住宅房屋改变为经营性用房,则存在征收时不给予停产停业损失补偿的风险;如果擅自改变非住宅房屋用途的,则会有按照原有用途计算停产停业损失的风险。在此,需要特别说的是,结合昌运律师的实践经验来看,停产、停业损失认定的前提条件一般包括:第一、被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑,且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋;第二、有合法、有效的营业执照,且营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋;第三、已办理税务登记并具有纳税凭证。
        因此,昌运律师提醒您,当您所在区域准备进行征收时,请注意核实您的营业执照上登记的相关信息以及近年的纳税凭证,并注意搜集、妥善保存其他相关证据,以便在征收过程中提高协商标准,获得满意的补偿。
      (四)临时安置补助费用及搬迁奖励费用等
        根据《征补条例》第二十条的规定,临时安置补助费一般是在采取产权调换并实行过渡安置方式中进行约定,具体标准由各地自行规定。
        昌运律师提醒您,根据您选择的补偿方式不同,临时安置补助费用并不是必须由政府支付给您的费用项目。如根据《衡阳市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条的规定,停产停业损失补助费与临时安置补助费只计一项,不得重复计算。对于被征收人实施货币补偿或一次性现房安安置的,不支付临时安置补助费和停产停业损失补助费。另外,各地可以结合本地实际情况,对此费用的具体支付标准进行规定。因此,您可以结合企业所在地的实际征收拆迁政策及相关规定,计算具体数额。
        对于搬迁奖励费用,一般由各市按照实际情况进行规定。另外,有些市、县可规定了对于商铺等经营用房的额外补助,需要被拆迁人在征收拆迁之前提前了解当地政策。例如,《杭州市人民政府关于贯彻实施<浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例>的若干意见》规定,在暂停办理相关手续前被征收的住宅房屋已经有关部门批准用于商业经营的,除按照住宅房屋实施补偿安置外,可根据被征收人或承租人提供的合法有效的工商营业执照等凭据,按批准的合法经营面积给予一次性适当补助,补助额度最高不超过其批准合法经营面积部分住宅评估价值的20%。
      (五)人员遣散及安置费用
        本部分费用《征补条例》中并没有进行规定,根据律师的经验并结合其他省的惯例做法,对于此部分费用可以结合商铺的经营规模、人员构成以及后期继续经营等具体情况,有理有据地向征收部门进行主张。一般商铺搬迁的,需要支付单位职工停工期间的基本工资和社保费用或者相关生活补助费用。若因国家征收而导致劳动合同无法继续履行,商铺还存在按照劳动合同法的相关规定,支付劳动者经济补偿金的风险。
        综上所述,企业征收拆迁补偿所涉及的补偿种类及补偿标准,根据各地具体的规定及商铺的实际情况存在一定的差异。另外,商铺征收拆迁因考虑其对当地经济发展的特殊因素,谈判协商几率更大,效果更好。
        北京昌运拆迁维权律师团具有多年拆迁维权经验,总结了一套时间短、效率高、能快速提高补偿的维权方法。通过诉讼及谈判,给拆迁人施加压力,为被拆迁人争得与拆迁人同等的谈判地位,为您争取合理的拆迁补偿。同时,昌运律师在进行拆迁工作中还注意维护各方社会关系,让您既赢了补偿、也赢了关系,为商铺拆迁后继续开展商业活动提供保障。
        (北京昌运律师事务所/文)

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