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商铺拆迁

昌运律师告诉您,遇到商铺拆迁怎么办?

2017-07-06 北京昌运律师事务所
导读

拆迁来了,您准备好了吗?很多企业在遇到拆迁时都面临着不知道从何入手的问题,不知道自己需要做哪些准备,能做哪些准备。我们结合多年的办案经验以及在办案中与出现的问题,将企业在拆迁时需要做的准备和工作进行了...

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        拆迁来了,您准备好了吗?很多企业在遇到拆迁时都面临着不知道从何入手的问题,不知道自己需要做哪些准备,能做哪些准备。
昌运律师结合多年的办案经验以及在办案中与出现的问题,将企业在拆迁时需要做的准备和工作进行了总结。希望能在企业拆迁中,掌握正确的方法,合理应对企业拆迁带来的问题,维护自身的合法权益。
        一、拆迁项目开始
      (一)对企业的财产进行预估,保存证据
        1、整理企业资产。很多企业在面临拆迁的时候都很盲目,自己都不清楚自己的企业的资产状况,不清楚应该补偿多少。即便跟拆迁方谈判,也是无从下手,有的漫天要价,有的干脆等待拆迁方进行评估。但是评估公司都是拆迁方制定和委托的,评估价格普遍较低。
        2、准备企业财产清单。财产清单主要是让我们对自身具有的土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和,做到心中有数,可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。
        3、准备材料清单。材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等,已有的需要保存好,列好清单,没有但重要的,应尽量想办法解决。
      (二)规范企业管理,避免出现隐患
        为了防止拆迁方在拆迁中运用各种手段给企业施加压力,企业应该对自身进行规范。如税务、消防、安全生产等,对各种可能出现的问题进行预估,提前防范,提前布局。
      (三)随时关注拆迁信息
        所以听到
企业拆迁要开始的信息后,就要考虑怎么建立信息来源渠道,切勿因为信息不对称导致自己错失获得有利补偿的良机。
      (四)寻求专业人士帮助
        拆迁项目开始后,作为被拆迁人的企业,应尽快寻求专业人士的帮助,比如专业的评估和财会人员,对企业的资产进行评估并对财务账目进行梳理。比如寻找专业的律师,针对企业的拆迁进行必要的风险提示及具体指导。防止在拆迁中出现人身财产损失,并防止拆迁方强制拆迁或者违法拆迁。
      (五)学习相关法律法规、了解拆迁政策
        企业在遇到拆迁时,应对基本的法律知识有一定的了解。对法律法规的掌握有助于企业了解自己的权利,并运用法律武器进行维权。
        充分了解拆迁政策,虽然一般拆迁政策中的补偿标准都比较低,但是只有在充分了解的情况下,才能发现违法违规的情况。另外,拆迁政策中往往也会有些有利于被拆迁人的规定,在拆迁过程中被拆迁方给忽略掉。
        二、拆迁公告已张贴
      (一)固定证据
        在看到拆迁公告后,应及时进行拍照保存。拆迁公告中载明了拆迁单位、拆迁范围、拆迁期限、
拆迁补偿方案等信息。固定证据有助于掌握拆迁的基本信息,便于有后期进行拆迁项目调查及拆迁谈判和诉讼。
      (二)核对房屋是否在公告范围内
        拆迁房屋如果不在公告范围内,证明此次拆迁与您无关;但是如果拆迁方仍然对您的房屋进行拆迁,那么就违反了法律规定。可以以公告中载明的事项拒绝搬迁,如果房屋被拆,可以以此为依据对拆迁人进行诉讼。
      (三)查拆迁项目的合法性
        拆迁公告张贴后,即标示着拆迁项目正式开始了,这个时候被拆迁人就可以委托专业人士对拆迁项目的前置性文件的合法性进行审查了,进而了解拆迁项目是否合法。对拆迁项目合法性的审查有助于掌握拆迁项目的情况,获得谈判的机会,解决拆迁补偿问题。
        三、评估环节
      (一)参与选择评估机构
        根据《根据国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据该规定,评估机构的选择是应该有被征收人参与的,所以被征收人要积极参与选择评估机构。
      (二)配合入户测量并保留证据
        很多当事人在遇到入户测量评估时会选择消极抵抗,不让拆迁方进门,或者阻止拆迁方入户测量。根据《
国有土地上房屋征收评估办法》的规定,被拆迁人如果不配合评估,房地产价格评估机构、在评估报告中说明有感情况即可,在这种情况下,如果因为不配合评估人员评估,造成评估房屋及附属物价值的误差,会由被拆迁人自己承担,而且抵抗入户评估并不能对提高拆迁补偿有任何帮助。
      (三)审查评估程序是否合法
        评估的过程法律有明文的规定,在实践中,很多拆迁方并未按照法律程序进行评估。作为被拆迁的企业,在这个时候需要向专业人士
咨询,或者由专业人士代理审查评估程序是否合法。对评估程序合法性的审查,有助于维护自己的合法权益,获得谈判机会,解决拆迁补偿问题。
        四、拆迁行政复议和诉讼
        对于拆迁方的违法环节提起行政复议和诉讼,包括对项目前置性文件申请政府信息公开结果是否合法提起行政复议和诉讼,行政复议和诉讼作为手段,不仅可以争取时间,防止
强拆,而且可以创造谈判机会,解决拆迁补偿问题。
        企业在复议和诉讼时要配合
律师,提供必要的证据,积极与律师沟通,参与律所组织的模拟开庭等,将复议和诉讼工作做好。
        五、拆迁谈判
        因为拆迁双方地位不平等,作为被拆迁人,只能通过包括合法的要求
补偿理由在内的合法手段去降低风险。因此,企业在拆迁谈判的过程中,首先要有一套具有合理的事实依据和合法的法律依据的谈判方案,然后再在这个基础上确定具体的谈判方案,比如什么时候报价,怎样报价,在谈判不利的情况下怎样为下次的谈判留出余地等。
        企业在拆迁谈判前要配合律师制定好谈判策略,为谈判提供必要的材料。在谈判时要根据律师制定的谈判策略,协助律师顺利的谈判。
        六、签订补偿协议
        很多人认为一旦双方对补偿额度达成一致意见,拆迁维权就算大功告成了。这是不对的。怎样审査拆迁补偿协议,怎样签订补偿协议也很重要,尤其是大型企业的安置补偿协议签订,一定要有专业人士参与,才能在合同履行的过程中规避风险,有效地保护拆迁谈判的成果。
       
昌运律师在此提醒您,企业在签订补偿协议之前,应尽量将协议内容与律师及时沟通,将协议带给律师或者对协议进行拍照供律师审查,必要时要在律师的陪同下签订补偿协议。

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