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维权指南

北京专业拆迁律师教您如何签拆迁补偿协议

2017-07-16 北京昌运律师事务所
导读

在我们过去接触的案例当中,有很多当事人在遇到拆迁时,都以为和拆迁方商量好拆迁补偿数额之后就算是尘埃落定。但是昌运律师根据多年办案经验来告诉您,怎样审查拆迁补偿协议,怎样签订补偿协议才是重头戏,尤其是大...

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        在我们过去接触的案例当中,有很多当事人在遇到拆迁时,都以为和拆迁方商量好拆迁补偿数额之后就算是尘埃落定。但是昌运律师根据多年办案经验来告诉您,怎样审查拆迁补偿协议,怎样签订补偿协议才是重头戏,尤其是大型企业的安置补偿协议签订,由于情况的复杂性,建议您务必聘请专业律师全程陪同,才能够有效的促进拆迁谈判,也避免在未来的操作过程中发生损失。

        接下来,昌运律师就来介绍一下在签订拆迁补偿协议的过程中应当注意哪些方面:

        1、审查签订合同的主体是否合法:和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人,具有法人资格,否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构,是不具备法人的主体资格的,拆迁一结束就撤了,找都找不着,更不要说以后履行的问题了。

        2、合同的主要条款内容要明确:很多被拆迁人都是第一次经历拆迁,在合同细节应当怎么约定没有经验,经常签订的合同内容不明确,导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁协议里比较重要必须明确的内容有:第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细,如果存在厂房出租的情况,这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要,这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。第二、补偿款的支付时间及支付方式。第三、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质,因为地理位置决定了土地的区位价值,土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值,如果双方在合同中没有明确的约定,在实际履行中很容易产生纠纷。第四、如果签订补充协议,补偿协议上的内容必须合法,与主合同条款不冲突,如果对主合同有重大改动,须明确约定以补偿协议约定为准。

        3、约定违约责任:一般来说,拆迁人答应的补偿条件,尤其是落实到合同条款的补偿条件,基本上都能实现,但是什么事情都是有万一的,我们在签订合同的时候,也应该为可能出现的“万一”提前防备,那就是明确约定违约责任,从另外一个角度来说,也是从合同条款的角度去督促拆迁人今早的履行合同。

        4、明确约定合同履行的程序,很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋,在交房后支付拆迁补偿款,有的项目甚至是要求先腾退房屋,然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。曾经有一位企业客户来咨询律师,遇到的就是这种情况。这家企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了,企业也在拆迁补偿协议上签字了,但是政府以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由,要求企业先行拆迁设备和厂房,并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。企业拆除设备后,政府却告知,项目规划有所变动,暂时用不着企业这块地了。因为没有拆迁补偿协议的保护,企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉,不仅得不到解决,甚至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。

        5、审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素,有不公平的条款。比如是否为拆迁人付款设置了条件,这个条件是否是模糊的或者难以实现的,一旦出现这样的条款就要注意了,拆迁人有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间,因为大型企业的拆迁涉及到的补偿金额都比较高,几千万甚至上亿,这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。

        有很多被拆迁人都认为自己有能力独立处理拆迁工作,实际上却对法律法规一知半解,更缺乏问题的经验。直到在拆迁补偿合同签订后出现纠纷才来找到律师,但实际上这个时候因为已经签订了合同,等于是处于被动位置,对您的维权工作有很大影响。因此昌运律师在此建议您在遇到征地拆迁等问题时尽早寻求法律帮助,少走弯路。

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