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城市拆迁

房屋征收拆迁补偿安置与户口有关系吗?

2017-07-21 北京昌运律师事务所
导读

在拆迁中,经常发生拆迁方与被拆迁方围绕房屋补偿安置是否以“户口”为标准来 进行补偿,各抒己见。“户口”问题则成为了被拆迁人最关心的,那么户口与房屋补偿安置是否有关联性呢?



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        由于我国的土地所属属性各有不同,所以建立在土地上的各项补偿金额也是有区别的,那么有什么样的区别呢?
  (一)城市房屋征收
  城市房屋的征收主要依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》,其中第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被
征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”可见,从法律的层面上讲,城市产权房的补偿依据是被征收房屋的价值,和户口没有关系。
  实践中,对于房屋面积小但是人口多的情况,《
国有土地上房屋征收与补偿条例》有一个原则性的规定,即第十八条:“征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”即,被征收人符合住房保障条件的,可以通过住房保障的形式解决居住问题。
  为了落实住房保障条件,各地地方法规、规章中往往制定了一些与户口有关的规定,整理如下。
  1、上海市
  《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》
  第三十一条:按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
  折算公式为:被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
  保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。
  第四十四条:征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
  第五十一条:本细则中下列用语的含义:
  (三)共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
  2、湖南省
  《湖南省大中型水库移民条例》
  第十三条第三款:对农村移民以户为单位人均住房面积不足二十五平方米的,按人均二十五平方米的标准计算房屋补偿费;超过实际房屋面积之外的差额部分的补偿费用,由人民政府协调解决。
  3、陕西省
  《陕西省国有土地上房屋征收住房保障办法》
  第四条:征收个人住宅的,被征收人符合下列条件的可申请租赁或购买保障性住房:
  (一)满足市、县(区)人民政府规定的户籍、劳动关系和各项社会保险要求;
  4、深圳市
  《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》
  第四十四条第一款:被征收人属于生活特别困难人员的,其被征收住宅房屋每户建筑面积小于45平方米(在本市内有其他住宅用房的合并计算),选择产权调换方式的,按家庭人口2人以下建筑面积不小于45平方米、3人以上建筑面积不小于60平方米的标准,由征收人提供成套住宅房屋作为产权调换房屋,规定面积以内部分不结算差价,超出部分按建筑成本结算差价;选择货币补偿的,按规定面积基数以本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格给予补偿。
  (二)
农村征地拆迁
  对于农村来讲,农业人口的确定依据主要就是户口登记,而户口在农村的人不一定就是农业人口,要看是否为“农业家庭户”。
  农业人口主要有两项相关的权利:
  一、承包土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定:“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”
  其中,如何确定是否是农村集体经济组织成员,法律法规没有明确规定,但实践中主要依据的就是户口。此外,可以参考《重庆市高级人民法院印发〈关于农村集体经济组织成员资格认定问题的会议纪要〉的通知》:“一、关于集体经济组织成员认定的基本原则。1、农村集体经济组织成员资格的认定,应当以是否形成较为固定的生产、生活,是否依赖于农村集体土地作为生活保障为基本条件,并结合是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口,作为判断农村集体经济组织成员资格的一般原则。”
  二、申请和获得
宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”其中,农村村民和“户”的认定,也是依据户口来进行的。
  因此,在征地拆迁的过程中,与户口有关的主要是这两项补偿。
  1、征收土地的补偿
  《土地管理法》第四十七条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。
  “征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”
  另外,根据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定:“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
  “征收土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”
  《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费主要用于被征地农户的原则,制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。”
  根据上述法律法规,对征收耕地的补偿费用总结如下:
  1)包括四项:土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
  2)土地补偿费归农村集体经济组织所有,但是要求主要用于被征地农户。
  3)征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。其具体归属要根据不同的情况来判断。
  4)地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
  2、征收宅基地及地上房屋的补偿
  1)宅基地。
  根据《土地管理法》的规定,宅基地属于“其他土地”中的建设用地,应当“按照被征收土地的原用途给予补偿”。另外,“征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”但是在实践中,如果参照耕地的标准来确定这两项费用,实在是太低了。因此,国土资源部发布《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》,要求制订征地区片综合地价,之后又发布《国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》,对此进一步强调,力求解决征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等比较突出的问题。然而,即使这样,随着时间的推移和经济的发展,区片地价已经变得落后和不合理。因此可以利用“不降低农民生活水平”的原则来与征收方进行协商。
  2)农村房屋
  农村房屋是按照地上物进行补偿的。《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》规定:“住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿,并因地制宜采取多元化安置方式,妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区,主要采取迁建安置方式,重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋,还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。”可见,房屋补偿和户口没有关系。
  说到这里,可能有读者会困惑了。所以我们要区别两个概念:补偿和安置。补偿和安置经常放在一起,但是这二者是有区别的。补偿是对被征收房屋产权的补救措施,安置则是对产权人及家庭成员的生活和居住保障。在农村房屋拆迁的补偿中,与户口基本上没有关系,而有一定关系的主要是要求安置的权利,也就是获得免费安置面积或者平价购买安置房的权利。针对安置的问题,地方政府可能会制定一些规章和政策,而更多的则是存在于具体的补偿安置方案当中。
  对于农村土地和房屋的补偿以及安置,还有很多其他问题,例如户口的迁出和迁入问题、承包土地的调整和分配,以及离婚和结婚导致户口变动问题等等,可谓纷繁杂乱。要理清这一问题并非本文所能涵盖,而要处理和解决相关的补偿安置问题,也非普通人所能胜任。所以建议面对这样的事情请寻找专业的
征收方面律师进行咨询,才能更好的保护自己的利益。

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