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违建拆迁

无证房屋征收补偿相关

2017-07-21 北京昌运律师事务所
导读

虽然法律明确规定,作出房屋征收决定前应当对征收范围内的未登记的房屋进行调查、认定和处理。然而实践中存在着不少征收部门征收时直接将未登记的房屋认定为违法建筑,不予补偿甚至是强制拆除的情况。未登记建筑出现...


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        虽然法律明确规定,作出房屋征收决定前应当对征收范围内的未登记的房屋进行调查、认定和处理。然而实践中存在着不少征收部门征收时直接将未登记的房屋认定为违法建筑,不予补偿甚至是强制拆除的情况。
        一、未登记建筑出现的原因
        1、由于法律或政府政策调整的原因。在某些法律政策未出台前存在的建筑,依据已经出台的法律政策,该建筑就成了
违法建筑
        2、一些开发建造单位违法建造房屋造成的,如没有土地使用权证就建造或没有初始登记就售房,以致买房人不能顺利进行房屋登记。
        3、政府有关职能部门管理不严、不到位的原因。一些人不依照法律程序建造了房屋,但是有关部门因主观或客观的原因,没有对其及时处理,以致该建筑被长期使用,成为历史遗留问题。
        4、一些群众自身的法律意识不强、盲目行事造成的。
        二、未登记建筑的分类
        实践中,主要将未登记的建筑分为三类:
        第一类是可认定为合法建筑的房屋。一是相关建设审批手续齐全,但尚未取得房屋权属登记证明的已完工建筑;二是相关建设审批手续齐全的未完工建筑;三是未超过批准期限的临时建筑。
        第二类是虽未完善相关建设审批手续,但不按违法建筑对待的房屋。一是程序性违法的建设项目;二是经城市建设项目审批小组研究通过的工程;三是经所在区人民政府研究同意建设,并由所在区人民政府出具证明的房屋;四是对自住的危旧房屋进行翻建,并有房管部门和居住地街办(镇)出具证明的房屋;五是属于历史遗留问题或存在其他特殊情况的房屋。
        第三类是必须认定为违法建筑的房屋。一是未取得相关建设审批手续,且未经有关部门批准的建筑;二是房屋征收范围确定后,在征收范围内新建、改建、扩建的房屋。
        三、未登记建筑的补偿问题,当前存在的几种做法:
      《国有土地上房屋征收和补偿条例》第24条第2款规定:“市、县人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。”
        各地由于历史原因存在大量手续不全、未经登记的房屋,在征收范围确定后,各市、县级人民政府应当组织有关部门对这一部分房屋进行调查、认定、处理,并应就此在行政诉讼中承担相关举证责任。
        在作出被诉房屋征收补偿决定前,相关部门未对被拆迁建筑进行调查、认定,仅以未经合法产权登记为由不予补偿,该征收补偿决定事实不清、依据不足。
        对认定为合法建筑和未超过批准期限的
临时建筑的,给予补偿。未超过批准期限的临时建筑,也是合法建筑,未到批准使用期限拆除,会给临时建筑所有人带来一定的经济损失,故应补偿。对认定为违法建筑和超过批
        准期限的临时建筑的,不予补偿。当事人对有关部门的认定和处理结果不服的,可以依法提起行政复议或者诉讼。
        对于已被确定为违法建筑的情形,《
国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定不予补偿。根据《城乡规划法》的规定,所谓违法建筑,是指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设,严重影响城市规划的建筑。一般包括四种情形:

        (1)未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;

        (2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;

        (3)擅自改变了使用性质建成的建筑;

        (4)擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。

        以上,是对未登记建筑也暨是无证房屋的一个详细分析。实践中存在不少直接将无证房屋认定为违法建筑不予补偿的情况,希望大家在遇到此类问题时,能够明确这样一个概念:无证房屋并非都是违法建筑,也并不是都不补偿,建议遇到这样的事情请寻找专业拆迁方面律师进行咨询。

        (北京昌运律师事务所/文)

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