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征地拆迁律师教您如何进行拆迁谈判

2017-08-09 北京昌运律师事务所
导读

由于我国房屋补偿安置大多数是通过协商方式,最终达成协议。其间,要经历漫长的思考、选择、商谈的过程,谈判技巧事关利益得失,也涉及谈判效益。下面北京昌运律师事务所拆迁团队成员谢正隆根据多年拆迁办案经验来为...

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        由于我国房屋补偿安置大多数是通过协商方式,最终达成协议。其间,要经历漫长的思考、选择、商谈的过程,谈判技巧事关利益得失,也涉及谈判效益。下面北京昌运律师事务拆迁团队成员谢正隆根据多年拆迁办案经验来为您分享一些拆迁谈判中可能会用到的技巧。

        一、什么是房屋拆迁谈判

        著名的《谈判的艺术》作者尼尔伦伯格认为,谈判是人们为了改变相互关系而交换意见,为了取得一致而相互磋商的一种行为,是直接影响各种人际关系,对参与各方产生持久利益的一种过程。他还认为:谈判的定义最为简单,而涉及的范围却最为广泛。每一个要求满足的愿望,每一项寻求满足的需要,至少都是诱发人们展开谈判过程的潜因。只要人们是为了改变相互关系而交换观点,只要人们是为了取得一致而磋商协议,他们就是在进行谈判。

        拆迁谈判就是拆迁方与被拆迁人、承租人之间,就有关拆迁补偿安置事项协商,寻求利益平衡点。具有以下特点:

        1、拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动;

        2、拆迁谈判周期比较长、次数相对多,时常经反复协商最终达成协议;

        3、拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程,包括复议受理后乃至诉讼程序中,均存在拆迁协商可能性。

        二、拆迁谈判技巧

        拆迁律师在总结双方的特点和心里特征后,提出如下参考意见:

        1、找准目标,合理定位

        这是谈判的最基础工作,恰又是难度最大的一件事,要求过高,脱离实际,必将适得其反;要求过低,担心吃亏还被别人笑。所以,选则一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠拢。

        2、谈判中要善于倾听、分析和判断

        因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说锣鼓听声,听话听音,会不会倾听?能不能听出对方的音?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的破绽?从而拿出应对的策略,这些都是能不能实现谈判目的的关键。

        所以,高明谈判者不仅善于倾听,还善于在不显山露水的情形下,启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候,不要打断对方,不要怕冷场。在对方有一种言多有失的警觉时,要尽力地谆谆善诱。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场,拿出一套应对的谋略。同时,还要随着对方策略的转换而转换,或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中,掌握谈判的主动权。

        3、抓住拆迁人心理谈判

        拆迁人尤其是商业开发的拆迁,他们希望被拆迁人早日拆迁,不愿作过多纠缠,通常在非原则性问题上,还是愿意让步,所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。就像琴弦一样,松了弹不成曲子,紧了就会拉断。有些被拆迁人提出不满足要求就是不拆,一拖再拖,非要逼拆迁人动用政府力量达到拆迁目的,搞的双方都付出代价,何苦呢?

        4、抓住拆迁人弱点谈判

        拆迁律师主要采用此方法为被拆迁人实现了出乎意料的效果。拆迁方有时自己都不知错在何处,如主体不符、程序不合法、评估违法等,其惧怕一旦败诉,整个拆迁损失极大,于是,在你点出它破绽与弱点时,往往会使谈判利益增大。

        总之,拆迁谈判与其它谈判有许多共同点,但必须在懂得补偿安置法律政策基础上才能保障自己的合法利益最大化。


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