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农村拆迁

农村宅基地到底能不能买?

2017-08-16 北京昌运律师事务所
导读

随着我国征地拆迁,土地资源开发的工作进行,农村土地再次受到人们的广泛关注,因为宅基地的物美价廉,有很多投资人都兴起了想要去农村购买宅基地,在宅基地上面建住宅的想法。那么宅基地买卖是否合法呢?昌运律师下...

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        随着我国征地拆迁,土地资源开发的工作进行,农村土地再次受到人们的广泛关注,因为宅基地的物美价廉,有很多投资人都兴起了想要去农村购买宅基地,在宅基地上面建住宅的想法。那么宅基地买卖是否合法呢?昌运律师下面就我国法律为大家做出分析。

  最高院已明确:农村宅基地房屋到底能不能买?

  最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议召开时,中共中央政治局委员、中央政法委书记孟建柱同志专门作出重要批语。最高人民法院院长周强出席会议并讲话。各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院以及计划单列市中级人民法院派员参加会议。中央政法委、全国人大常委会法工委、国务院法制办等中央国家机关代表,部分全国人大代表、全国政协委员、最高人民法院特邀咨询员、最高人民法院特约监督员以及有关专家学者应邀列席会议。

  其中会议关于农村宅基地买卖案件问题,形成以下意见:

  一、在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

  在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

  比如:浙江义乌就出台了《义乌市农村宅基地使用权转让细则(试行)》等共9项宅基地改革实施细则。

  因此,宅基地房屋买卖合同是否有效,一定要看试点地区还是非试点地区。

  二、在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中,当事人主张利润分配等合同权利的,应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续,但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的,所涉及的相关合同应按无效处理。

  注意:尤其是在征地拆迁时,宅基地房屋买卖合同可能无效,但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。而在上海,根据沪高法民—[2004]4号文,虽然合同无效,但买受人可以分得70%的拆迁补偿款!!!

  附:沪高法民—[2004]4号文

  上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见

  农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,区分不同情况,妥善处理,具体如下:

  第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效。

  第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

  第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

  第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

  对此类案件进行处理时,亦区分不同情况:

  第一、按上述第三种情况处理的,双方当事人应各自返还房屋及购房款。

  第二、按上述第四种情况处理的,如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。

  在这里需要提醒大家的是,宅基地买卖的前提是宅基地确权。目前土地确权快要结束了,遇到宅基地不能确权该怎么办?

  在农村,存在宅基地不能确权的情况,一起来看看有你吗?

  1、宅基地存在争议尚未解决的不能确权

  解决办法:先解决纠纷,才能够进行确权。

  2、新审批宅基地不可以确权

  解决办法:归还老宅基地或者父母和孩子分户。

  3、买卖宅基地不能确权

  解决办法:因为买卖宅基地本身不合法,因此不能确权。

  4、小产权房不能确权

  解决办法:小产权房不符合《土地管理法》的规定,不可以确权。

  5、基本农田上盖房的不可以确权

  解决办法:农民私自改变土地用途在基本农田上盖房的,不可以确权。

  6、宅基地手续不齐全的,不能确权

  解决办法:补齐相关资料后方可确权。

  如果看了这篇文章,您仍然有所疑虑,可以直接拨打北京昌运律师事务所免费咨询电话(400-135-8881),专业拆迁律师会为您排忧解难。


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