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城市拆迁

公房是什么?公房拆迁可以获得补偿吗?

2017-08-24 北京昌运律师事务所
导读

相信随着近些年来的报纸电视报导,大家对“拆迁”这个词都应该并不陌生。咱们普通老百姓平时居住的房屋遇到拆迁只要按部就班的按照国家相关规定进行补偿,换取拆迁安置房即可。但是还有一种情况虽然大家并不了解,却...

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        相信随着近些年来的报纸电视报导,大家对“拆迁”这个词都应该并不陌生。咱们普通老百姓平时居住的房屋遇到拆迁只要按部就班的按照国家相关规定进行补偿,换取拆迁安置房即可。但是还有一种情况虽然大家并不了解,却也时有发生,那就是“公房拆迁”。下面昌运律师就来为大家科普一下“公房拆迁”的概念,以及相关的补偿方式。

        一、公有房的种类

        根据公有房产权人的不同,公有房可以分为三种:

        (一)直管公有住房,指由政府接管,国家负责新建、扩建、收购、出租及修缮的住房,其中大多数由政府房地产管理部门直接管理,少部分则免租给单位使用。

        (二)单位自管产住房,指全民所有制和集体所有制的单位和企业所有的住房,俗称企业产。

        (三)行政事业单位作为产权人,分配或出租给单位员工居住和使用的房屋。一般情况下,只有前两种公产房能够上市交易。

        二、公有房拆迁应该注意哪些事项呢?

        1、公有房屋拆迁补偿公,房产权人不应有别于私房产权人

        房屋所有权的性质,房屋的产权可分为公有和私有公房,按管理权属的不同又分为单位自管公房和直管公房,在我国目前的管理体制和管理模式中,直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理,房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表,依法行使占有、使用、收益和处分的权能,与国家授权单位自管的公房一样领取了《房屋所有权证》。

        公房的所有人作为拆迁关系中的主体之一,其权益理应与其它的所有权主体一样,受到公平、公正的保护,在制订政策和执行政策当中,应保持法规的严肃性和一致性,制订的公房拆迁补偿行政规定,不应有别于私房的拆迁补偿额度和利益分配方法,否则,将有悖于法律保护拆迁当事人的合法权益之立法目的。

        2、公有房屋拆迁补偿遵循等价有偿的民事原则

        房屋所有权和土地使用权共同构成房地产的所有权,房地产所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利,公房经租中,房地产所有权人行使自己的处分权、收益权,将占有权、使用权交给承租人,承租人从房地产所有权人处取得占有权、使用权就必须支付相应的代价给付租金,这是一个等价有偿的双务民事活动。

        拆迁也属于民事行为,新《条例》在修改过程中尤其注重坚持《民法通则》所确定的民事主体地位平等、自愿公平、等价有偿的民事原则,平等地保护民事主体的权益,所以,在拆迁过程中,房地产所有权人应该获得所拆除的房地产价值,包括区位价、重置价及附属物的补偿价,而使用人应该取得因房屋被拆迁使用权灭失的损失补偿,包括过渡费、拆迁费等。承租人是否应该取得区价补偿呢?

        承租人同样应享有,但承租人享有的不是房屋的区位价,而是使用权的区位价,因为拆迁,承租人从原有区位迁出,对生活造成了不便,因此我们在制订过渡费、搬迁费等拆迁费用标准时,也应结合房屋的区位价等级差,确定相应的补偿比例,在过渡费、搬迁费等给承租户的补偿中予以体现,即遭受了多大的损失,就得到多大的补偿,更得体现等价有偿的原则,而不是从房地产所有人应得利益中挖出一块来贴补承租人。

        3、公有房屋拆迁补偿遵循意思自治、协商一致的民事原则

        房屋所有人取得重置价结合成新的补偿,区位价等补偿给承租人,被拆迁人与房屋承租人的租赁夭系在拆迁补偿后自动解除,违反了民事活动中民事主体自愿平等、意思自治的原则,租赁双方不能协商一致的,就解除不了租赁合同,而现有的公房已被拆迁,如何安置使用人呢?拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换,产权调换的房屋,由原承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同,拆迁人提供的安置房也是实行等价交换,超过或不足的价值,互找差价,应该按照双务合同中的权利义务对等的方法,结合情势变更原则,由租赁双方协商解决。 公房是国家财产(或集体财产,本文仅指作为国家财产的公房),不能作为私人财产被继承。公房承租人对于所承租的公房只有居住权,和极其有限的处分权。

(北京昌运律师事务所/文)


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